El sector inmobiliario está experimentando cambios a nivel mundial que redefinirán el concepto de la cartera inmobiliaria básica. Un reciente análisis elaborado por MOORE Global, gracias a su amplia red de firmas de auditoría y consultoría que asesoran al sector de Construcción y Real Estate en todo el mundo, determina que las categorías inmobiliarias emergentes atraen más fondos, mientras que algunos segmentos tradicionales caen en desgracia ante la preocupación por la ocupación, el valor y el riesgo de suscripción.

Dan Natale, responsable del sector de Construcción y Real Estate en MOORE Global, recuerda que la transformación del tipo de activos inmobiliarios ya estaba en marcha antes de que se produjera la pandemia mundial y se ha acelerado desde entonces a medida que determinados segmentos del real estate se enfrentan a retos específicos.

Diferentes expectativas en cada sector inmobiliario

Los más agoreros predijeron la «muerte de la oficina» cuando las empresas empezaron a adoptar el teletrabajo o el trabajo híbrido. Dan Natale opina que este pesimismo fue exagerado, igual que ocurrió con las predicciones sobre los locales comerciales cuando el comercio electrónico empezó a despegar hace más de una década. En este caso, aunque los inmuebles comerciales de menor calidad sí han sufrido, los de primera categoría siguen atrayendo a inversores de todo el mundo.

En el caso de las oficinas, el éxodo de los trabajadores urbanos y el cambio a largo plazo hacia el trabajo híbrido han tenido inevitablemente algunos efectos negativos en la ocupación de inmuebles, los rendimientos y los valores, pero está surgiendo un panorama matizado. MOORE Global sigue observando una demanda constante a escala mundial de oficinas de primera clase en ubicaciones atractivas, aunque la diferencia entre lo que los inversores consideran activos de primera clase y activos menos atractivos puede estar aumentando.

Según este análisis, los inversores son cada vez más exigentes en cuanto a los activos que consideran con mayor potencial para maximizar la rentabilidad. Con un espectro más amplio de tipos de inmuebles entre los que elegir, se están replanteando la combinación de categorías que podrían constituir una cartera ideal.

Por ejemplo, en el segmento industrial hay un interés creciente por subconjuntos como instalaciones de almacenamiento en frío, unidades de autoalmacenamiento y centros de datos, cada uno de los cuales tiene características diferentes en términos de rendimiento, creación de valor y perfil de riesgo.

Del mismo modo, en el sector residencial, el interés se ha ampliado de los bloques de apartamentos multifamiliares a las residencias de estudiantes e incluso a las viviendas unifamiliares de alquiler. Se trata de un cambio importante en la perspectiva de los inversores y es concebible que lo que hoy parece un cambio gradual pueda marcar en última instancia el inicio de un cambio más drástico.

Cómo afecta el precio del dinero al sector inmobiliario

La red de firmas de consultoría y auditoría de MOORE Global ha detectado que la evolución de los tipos de interés ha tenido un enorme impacto en el sector del Real Estate y seguirá teniéndolo. Independientemente de que los tipos de interés estén en su nivel máximo o cerca de él, sigue habiendo dudas sobre la rapidez con la que bajarán desde los niveles históricamente altos actuales, sobre todo si los aumentos salariales siguen avivando la inflación.

Los altos tipos de interés han aumentado el coste del capital, lo que significa que los propietarios pueden tener dificultades para financiar renovaciones, adaptaciones o nuevos proyectos. Además, la inflación ha incrementado los costes de construcción, lo que significa que los propietarios que se plantean realizar proyectos de envergadura, como la reconversión de oficinas en edificios de uso mixto o residencial, deben sopesar con sumo cuidado los pros y los contras.

La fluctuación de los rendimientos y las valoraciones también está contribuyendo a que se produzcan choques entre vendedores y compradores. Algunos vendedores que obtuvieron préstamos cuando los tipos de interés eran bajos y las valoraciones inmobiliarias altas, se están viendo obligados a ofrecer paquetes de financiación para impulsar las operaciones.

En este sentido, el responsable de Real Estate y Construcción para MOORE Global señala que en los próximos dos años vencerá una enorme cantidad de deuda inmobiliaria comercial, lo que podría repercutir de varias maneras en el sector.

Por una parte, preocupa el aumento del riesgo de impago de la deuda, sobre todo en el mercado norteamericano, donde se calcula que 1,2 billones de dólares de deuda hipotecaria comercial vencerán antes de finales de 2025. No en vano, el Consejo de Supervisión de la Estabilidad Financiera incluyó el sector inmobiliario comercial como primer factor en su lista de riesgos financieros para la economía estadounidense. Los problemas de refinanciación ensombrecerán el sector hasta que se resuelvan.

Sin embargo, desde un punto de vista más optimista, los retos presentan oportunidades. Hay una gran cantidad de inversores con dinero acumulado que está esperando el momento y la operación oportunos para invertir en el sector inmobiliario. Preqin, empresa privada de datos de inversión con sede en Londres, estima que las empresas de capital riesgo disponen de 135,5 billones de dólares en activos líquidos, lo que constituye una importante demanda reprimida que podría dar lugar a una importante entrada de capital y a un resurgimiento de la actividad inversora.

Igual que en otros sectores, MOORE Global prevé que la innovación digital también será un tema clave en el sector inmobiliario, con la Inteligencia Artificial (IA) y el Big Data aplicados de forma cada vez más eficiente, desde la investigación de mercado automatizada a la optimización de ingresos en tiempo real, pasando por la planificación de proyectos y su ejecución. Existe un gran potencial para que los procesos impulsados por la IA reduzcan drásticamente los plazos tradicionales, disminuyan los gastos y aumenten los beneficios.

Aunque sigue habiendo incertidumbres, hay motivos para ser optimistas y pensar que asistiremos a la aparición de un enfoque más sofisticado, no solo en la construcción de carteras de inversión inmobiliaria, sino también en la forma de planificar, construir, financiar y gestionar los edificios en el futuro.